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购买老城区公寓会更有投资价值错

2018年09月21日 栏目:租房攻略

购买老城区公寓会更有投资价值?错!广州自从启动住宅限购政策以来,不限购不限贷的商业公寓产品就成为投资客转战的重要领域。这几年,区域推出的

购买老城区公寓会更有投资价值?错!

广州自从启动住宅限购政策以来,不限购不限贷的商业公寓产品就成为投资客转战的重要领域。这几年,区域推出的公寓楼盘如雨后春笋。在天河、番禺、黄埔等新兴热点区域,均有大量的供应。那么购买投资公寓,是否也如住宅置业一样,越处于城市中心区,就越保值升值呢?在笔者看来,这一想法是绝对错误的。

在业界人士看来,住宅与商业地产之间应是平衡、互补、促进的关系,近年来政府对住宅的政策性调控导致大量的投资转向商业项目,致使开发企业的发展风向标也转为商业地产的开发。2013年以来,广州市住宅市场成交量价齐升,新兴热点区域及地铁沿线区域成交表现尤其良好。在这些区域,未来物业升值空间较大,生活、交通便捷度高。而相对应的,区域内商业项目发展也比较快。从萝岗科学城板块、番禺万博板块、汉溪长隆板块,伴随着住宅产品涌现的,是大量的商业公寓项目,也受到买家的追捧。

出于不同的项目定位和开发规划上的差异,各开发商的公寓产品,存在相当大的差别。既有以毛坯低价销售,以求快速销售走量回笼资金的,也有精装高价,强调品牌和豪宅定位。而从买家角度来看,由于公寓产品在转售时远比住宅要支付更高的交易税费,其升值能力、租金回报,成为特别要关注的因素。从这点看,部分地段区位并无优势,单靠价格优势为卖点的产品,不见得具有很高的投资价值。例如某些毛坯LOFT公寓,出售时并无建好夹层楼盘,需买家自行装修,而算上自己装修的成本,其实价格并不便宜。某些近郊的单体楼公寓,尽管价格便宜,但交通十分不方面,必须有私家车出行,实质上也大大缩减了租赁人群的范围。

同样的,有些位于中心城区的商业公寓,自我定位过高,却不考虑区内周边实际情况,自然会导致滞销局面。例如笔者曾参观的海珠区某老城区公寓项目,周边皆为老旧居民区,并无大型办公室写字楼群,且周边道路为较狭窄的单行线。所在区域居住人群多为老城区居民,而非办公室白领租房人群,公寓的出租活跃度也不高。而该项目公寓每平方米却叫价3万元,价格堪比天河等热点区域的公寓价格。相比之下,投资买家更愿意选择天河、番禺中心地块的同类公寓产品。

由于公寓产品无法迁入户口,也不具备学位房功能,对于刚需和改善型买家来说毫无吸引力。而近年不少热销公寓项目,皆是位于新兴区域的热点板块,这些区域不仅住宅开发已成规模,而且商业办公、购物消费氛围正不断成熟,聚集了大批乐于租住公寓的白领人群,因而也激活了众多公寓投资需求。从热销公寓项目的要素看,具有较好的交通出行环境、商业消费配套成熟

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,是必不可少的。另一方面,公寓产品设计上的宜居特性,也是同类产品竞争中相当受关注的一条。如位于琶洲的某商业公寓,凭借双阳台设计、更具有明火煮食配置,居住舒适度大大提升,因而受到买家的抢购。可见市场买家的眼睛也是雪亮的。

李广军