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李宇嘉去库存战略下的楼市变阵新轨迹

2018年10月27日 栏目:租房攻略

李宇嘉:“去库存”战略下的楼市变阵新轨迹杠杆率提高、税负下降,各地直接补贴,切合三、四线城市居民和农民工住房支付能力不足的现实。由此,今

李宇嘉:“去库存”战略下的楼市变阵新轨迹

杠杆率提高、税负下降,各地直接补贴,切合三、四线城市居民和农民工住房支付能力不足的现实。由此,今年三、四线城市楼市整体销售会好于去年,二线城市楼市的表现整体也会明显会好于去年,但其内部分化会更显著,上海取代深圳成为楼市新“标杆”的态势日渐清晰。

李宇嘉

“猴年”春节前后,去库存战略全面铺开,政策全面升级,短短半个月内,降低房贷首付、提高公积金缴存利率、降低房产交易税率、收紧土地储备等一股脑推出。同时

李宇嘉去库存战略下的楼市变阵新轨迹

,各省轰轰烈烈的去库存一揽子政策高调出台,鼓励农民工进城购房的补贴政策在全国几百个三、四线城市一并展开,而所有政策都直指库存的快速去化。库存压制固定资产投资,进而拖累“稳增长”,制约“去产能”、“去杠杆”。

目前,三、四线城市开发投资、新开工和库存分别占全国的45%、60%和70%。自去年下半年以来,在去库存政策导向上,充分坚持因城施策,直指三、四线城市的海量库存。但是,至少从去年楼市区域分化的情况来看,三、四线城市去库存形势并不容乐观。根据中指院的数据,去年一线、二线和三、四线城市楼市成交面积同比分别增长34%、18%、-15%左右,价格分别上涨21.3%、0.6%、-2.5%。今年,眼见去库存力度空前加大,那么三、四线去库存是否还能顺利?楼市格局会有什么样的变化?

笔者认为,杠杆率提高、税负下降,各地直接补贴,切合三、四线城市居民和农民工住房支付能力不足的现实。由此,今年三、四线城市楼市整体销售会好于去年,但由于开发商降价有限,而返乡置业高峰已过,农民整体支付能力不足(年可支配收入不过2.5至3万元),以新区为主的住房供应效率不高,三、四线城市库存压力恐怕难以缓解。今年1月,易居监测的三线城市住房新增供应量为242万平方米,新增成交量为204万平方米,库存依旧在攀升。但与此同时,由于政策激励叠加高房价下需求外溢,重点城市辖区内或周边的三、四线城市楼市或许会有上佳表现。

比如,去年深圳楼市火热,带动了周边惠州、东莞、中山等地方的楼市全面回升,全年惠州和东莞商品住宅成交面积较2014年分别增长130%和62%,其中有半数为深圳人购房,两个城市临近深圳片区房价上涨了15%至35%。再如,2015年昆山新房成交500万平方米,同比上涨22.8%,房价上涨5%,量价涨幅均进入TOP30,其中上海买家超过了半数。此外,南京、杭州、成都、苏州等库存消化周期在10个月以内的城市,其辖区内或周边三、四线城市,既充分享受到去库存优惠,也获得需求溢出,楼市估计也会有向好表现。

目前的迹象表明,今年二线城市楼市的表现整体会明显会好于去年,但其内部分化会比去年更加显著,这也将成为2016年我国楼市区域分化的主题。事实上,根据中指院的数据,在2015年房价涨幅TOP10的城市中,在前两位的深圳(33.4%)和上海(17.6%)之后,武汉、合肥、南京、天津、北京、苏州、杭州、广州分别位列3至10位。目前,由于去库存政策将一线城市排除在外,所以今年政策优惠最大的受益者就是二线城市,特别是去年房价上涨幅度较大的上述城市。

而且,上述所列城市去年的楼市销售规模多数挤入了TOP10,目前库存消化周期多在10个月以内,合肥、苏州、南京的消化周期均在4个月左右,很有可能成为今年楼市量价升幅的“黑马”。但与此同时,区域经济体量不大的中西部城市,以及人口、资源集聚度不高,人口外流严重、产业结构单一落后的东北大城市、西部省会级二线城市,不仅去年房价仍旧在下跌,而且库存消化周期基本在24个月以上。因此,可以肯定,今年这些城市楼市尽管受益于去库存政策而稍好于去年,但仍将处于不温不火的态势之中,其与上述重点二线城市的差距将大幅拉大。

一线城市尽管被排除在去库存政策之外,但去年已充分享受到了政策的溢出效应,比如货币政策宽松、营业税和契税税率下调、公积金新政等等,事实上在一线城市也得到了全部或部分实施。特别是,去年资金成本降到历史最低水平,资金可得性空前宽松,而资本市场经历了巨震、“股汇双杀”,资产配置荒魅影浮现,一线城市的住房成了保值增值的“安全垫”。京沪穗深房价涨幅全部进入了TOP10,上海一、二手住房成交规模突破万亿,市场容量(近5000万平方米)全球第一。

看今年以来的表现,上海取代深圳成为楼市新“标杆”的态势日渐清晰。2月19日(周五)财政部等三部委联合发布通知,调整房地产交易环节契税、营业税优惠,周末上海各区房地产交易中心就出现排队过户的火爆场景。有报道说,某业主一天内“跳价”三次,比春节前挂牌价高了70万;近日352套千万级豪宅一天内售罄,开发商坐地起价的消息上了媒体头条。上海楼市热到如此程度,与去年的深圳楼市如出一辙。

有三大因素驱动今年上海楼市火爆并成为楼市新“标杆”。首先,目前上海商品住房消化周期仅4.1个月,在一线城市中最短,甚至比房价暴涨的深圳还要短很多;其次,国家“去库存”政策的溢出效应。目前上海新房价格比深圳要低20%,资产保值增值效应或驱动房价上涨;最后,股市对于楼市的财富效应将开始从深圳全面转向上海。